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Diferencias entre superficie útil y construida

30/09/2018

Venta de pisos de lujo en Barrio de Jerónimos en Madrid

Es importante conocer cuál es la diferencia entre conceptos:

 

1)Superficie útil (metros útiles): es toda aquella que puedas pisar dentro de la casa. Entra todo el interior de una vivienda (incluso los armarios), pero quedarían excluidas todas las partes que aún estando dentro de la casa no son útiles, como el espacio de los tabiques, pilares y falseados.

 

La información de la superficie útil es de gran importancia porque proporciona una idea al comprador del espacio del que dispondrá para vivir. Sin embargo, a no ser que se tenga el plano de la vivienda original o la escritura es difícil de conocer, por lo que se necesita la ayuda de un arquitecto para obtenerla con fiabilidad o medir muy bien la casa para no llevarte sorpresas.

 

2) Superficie construida (metros construidos): son todos los m2 que estén dentro del perímetro de la vivienda. Si se compartieran paredes con algún vecino, el perímetro se medirá desde la mitad de esas medianeras. Se suelen computar también los tabiques, galerías, conductos de ventilación e instalaciones. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50m.

 

3) Superficie construida con elementos comunes (metros construidos con comunes): es la superficie que realmente refleja el catastro y la que utilizan los tasadores a la hora de valorar un inmueble. En los edificios y urbanizaciones es muy diferente a la superficie útil e incluso a la construida simple ya que aquí se incluyen los pasillos y las zonas comunes.

 

Cada vivienda tendrá un coeficiente de participación en estos elementos comunes que viene reflejado en el catastro y en las escrituras y que sumada a la superficie construida da la superficie construida con elementos comunes. El catastro muestra normalmente como superficie este dato, pero también desagrega qué parte pertenece a elementos comunes y qué parte a vivienda.

 

Otro dato a tener en cuenta es cómo deben medirse las superficies de las terrazas o patios en pisos, áticos y bajos con jardín. Cada vez hay más tipologías de este tipo en las nuevas urbanizaciones. Si eres el vendedor, es fundamental que muestres claramente la superficie de la vivienda y de la terraza por separado. Sólo así te protegerás contra malos entendidos.

 

Según el catastro las terrazas, porches o balcones que estén cubiertos computan al 50%, es decir, si tiene una terraza de 20 m2 sólo contarán como 10 m2 a la hora de obtener la superficie utilizada por el catastro. Sin embargo, si la terraza está cerrada por tres de sus cuatro paredes, computará al 100%. Esta norma es utilizada para pagar impuestos y sacar datos registrales de la vivienda pero no termina de explicar la realidad del inmueble y resulta confusa a la hora de hacerse idea de cómo es la vivienda.

 

Si a estas complicaciones le añadimos que en los casos de VPO la superficie computable de una terraza no puede superar el 10% del total de la vivienda, es decir, que si tenemos una casa de 80 m2 con una terraza de 50 m2  sólo la podremos computar por 8 m2 (el 10%) como máximo, tenemos que la norma elegida por el catastro no es útil a la hora de hacernos una idea de cómo es una casa.

 

Por todo ello, te recomendamos que siempre dejes muy claro cuál es la superficie de tu vivienda y aparte, cuál es la superficie de tu terraza ya que como el comprador al final va a ver tu vivienda es mejor que no se lleve una desilusión si has añadido a la vivienda los metros de tu terraza.

 

La información del catastro es pública, gratuita y puede ser consultada por Internet, por lo que es muy útil a la hora de ver la superficie de una vivienda. Puedes encontrarla en http://www.catastro.meh.es/ y buscar la vivienda con su localizador de inmuebles insertando directamente la referencia catastral. El catastro tiene una gran cantidad de información y mapas de todas las viviendas, ya sean chalets aislados, adosados o pisos en bloque.

 

Si no tienes ese dato será también sencilla la localización de la vivienda entrando en http://www.sedecatastro.gob.es/ con los datos básicos de la vivienda como provincia, municipio, calle, número de la calle, piso y puerta.

 

 

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